அடமானம்

வீடும் வீடுசார் விடயங்களும் – 2

இது வீட்டுச் சொந்தக்காரர்கள் பலருக்கு மன அழுத்தத்தைக் கொடுக்கும் விடயம். குறிப்பாக வீடுகளை முதலீட்டு நோக்கோடு இலாபமீட்டுவதற்காக வாங்குபவர்கள் இவ்விடயத்தில் அவதானமாக இருக்கவேண்டும்.

வீட்டு அடமானம் என்பது பண முடை ஏற்படும்போது ஊரில் நகைகளை அடவு வைத்துத் தற்காலிக தேவைக்காகப் பணத்தை எடுப்பது போன்றது. ஆனால் இங்கு எடுத்த பணத்தை வட்டியுடன் சிறிது சிறிதாகக் கட்டி கடனை முழுவதுமாக முடித்துவிடும் வகையில் ஒழுங்குகள் செய்யப்படும். ஊரில் வட்டிக் கடைகள் போன்றவை போலல்லாது இங்கு (மேற்கு நாடுகளில்) கடன் வழங்கும் வங்கிகளையோ அல்லது ஸ்தாபனங்களையோ அரசுகள் தமது கட்டுப்பாட்டில் வைத்திருப்பதால் மோசடிகள் நடைபெறுவதற்கான சந்தர்ப்பங்கள் குறைவு.

கடன் காலவரை (Mortgage Amortization)

ஒரு வீட்டை வாங்கும்போது வாங்குபவர் வங்கியிடம் கடனைப் பெற்று வீட்டின் உரிமையாளருக்குக் கொடுக்கிறார். இப்போது வீடு, வாங்கியவரின் பெயரில் இருந்தாலும் அதன் மீதுள்ள அடமானக் கடன் முற்றாகச் செலுத்தப்படும்வரை அதற்கு கடன் தந்த வங்கியும் உரிமையை வைத்திருக்கும். வங்கியின் உரிமை எத்தனை வருடங்களுக்கு செல்லுபடியாகும் என்பது கடனின் காலவரையைப் (amortization) பொறுத்தது. அநேகமான வங்கிகள் 25 முதல் 30 வருடங்கள் காலவரையினைக் கொடுக்கின்றன. அதாவது நீங்கள் பெற்ற கடன் தொகையை 25 அல்லது 30 வருடங்களுக்குப் பிரித்து மாதா மாதம் வட்டியையும் முதலில் ஒரு பங்கினையும் சேர்த்து மாதாந்த அடமானமாக வங்கிகள் அறவிடுகின்றன.

உதாரணத்திற்கு 25 வருட அடமானத்தை எடுத்துக்கொள்வோம். கனடா / ஒன்ராறியோ சட்டங்களின் பிரகாரம் கடன் வழங்கும் நிறுவனம் அடமானம் பெறுபவருக்கு காலவரை அட்டவணை (Amortization Schedule) என்னுமொரு பத்திரத்தை வழங்கவேண்டும். கடன் பெறுபவர் 5 வருடத் தவணையில் (term) கடனை எடுத்திருந்தால் 60 மாதங்களுக்கு அவர் கட்டும் மாதாந்த அடமானத்தின் மொத்தத்தொகை அதில் வட்டி எவ்வளது முதல் எவ்வளவு ஆகியன விளக்கமாக அட்டவணைப்படுத்தப்பட்டிருக்கும். இவ்வட்டவணையை உன்னிப்பாக அவதானித்தால் முதலாவது மாதத்தில் கட்டிய அடமானத் தொகையின் கணிசமான பங்கு வட்டியாகவும் ஒரு சொற்ப பங்கே முதலாகவும் இருக்கும். படிப்படியாக வட்டியின் அளவு குறைய முதலின் அளவு அதிகரித்துக்கொண்டு வரும். சரியாக பன்னிரண்டரை வருடங்கள் (12 1/2 years) பூர்த்தியாகும்போது அடமானத் தொகையின் வட்டியின் அளவும் முதலின் அளவும் சரி சமமாக இருக்கும். வங்கியின் நிபந்தனைகளை மீறாமல் ஒழுங்காக அடமானம் செலுத்தப்பட்டு வந்தால் சரியாக 25 வருடங்களைப் பூர்த்தி செய்யும்போது உங்களின் கடன் பூச்சியத்தை எட்டிவிடும்.

தவணை (Term)

தவணை என்பது மேற்கூறிய 25 வருட காலவரையைப் பிரித்து 6 மாதம் முதல் 10 வருடங்கள் வரையில் உங்கள் அடமானத்துக்கான நிபந்தனைகளை மாற்றிக்கொள்ளாமல் பார்த்துக்கொள்வது. உதாரணமாக வங்கி உங்களுக்கு 5 வருட உறுதியான (5-Year Fixed) வட்டியை 5% த்தில் தருமாயின் அந்த 5 வருடங்கள் முடியும்வரை அவ்வட்டி வீதத்தை நீங்களோ அல்லது வங்கியோ மாற்றிக்கொள்ள முடியாது. இக்காலத்தில் நீங்கள் வீட்டை விற்றுவிடத் தீர்மானித்தால் இந்நிபந்தனையை ‘உடைக்க’ வேண்டும் அதற்காக வங்கி உங்களிடம் அபராதத்தை அறவிட முடியும். இத்தவணையின் முடிவில் நீங்கள் அடமானத்தை அதே வங்கியிலோ அல்லது வேறு வங்கிக்கு மாற்றியோ புதுப்பிக்கும்போது மேலுமொரு தவணைக்கு அதைப் புதுப்பிக்கலாம். அப்போது அபராதம் கட்டத் தேவையில்லை. உங்கள் ஆரம்பக் காலவரையான 25 வருடங்களில் இப்போது 20 வருடங்கள் எஞ்சியிருக்கும். அதே வேளை புதிய தவணைக்கான வட்டி வீதத்தின்படி மாதாந்த கட்டுப்பணம் வேறுபடும்.

முதல் அதிகரிப்பு சலுகை (Pre-payment Previlege)

அடமானத்தைத் தரும் வங்கிகள் தமது நிபந்தனைகள் / சலுகைகளில் ஒன்றாக முதல் அதிகரிப்பு சலுகையை வழங்குவார்கள். அதாவது உங்கள் மொத்த அடமானத் தொகை $500,000 (principal) என்று வைத்துக்கொள்வோம். இதை 25 வருட காலவரையுடன் 5 வருட தவணையில் எடுத்திருக்கிறீர்கள். அதிர்ஷ்ட வசமாக உங்களுக்கு லொட்டரி விழுந்து ஒரு $50,000 கையில் வந்து சேர்கிறது. அதைக்கொண்டு உங்கள் அடமானக் கடனைக் குறைக்க முடியுமா? இல்லை. வங்கியின் நிபந்தனையின் படி குறிப்பிட்ட தவணைக்குள் ஒரு குறிப்பிட்ட வீதத்தை மட்டுமே செலுத்த முடியும். ஆரம்ப அடமானத் தொகையின் 10% முதல் 20% வரை இத்தவணைக்குள் செலுத்துவீர்களானால் அத்தொகை உங்கள் முதலுடன் சேர்க்கப்பட்டுவிடும். இதையே ‘முதல் அதிகரிப்புச் சலுகை’ என்கிறோம். இதை நீங்கள் செலுத்தியிருந்தால் அடுத்த தவணையில் மீதமுள்ள முதலில் (principal) இத்தொகையைக் கழித்துக்கொண்டு மீதிக்கே வட்டி கணிக்கப்படும்.

சில வங்கிகள் இந்த சலுகைப் பணத்தை மாதா மாதம் கட்டுப்பணத்துடன் கொஞ்சம் அதிகமாகவே கட்டுவதற்கு வசதி செய்து தருகின்றன. சிலர் வருடா வருடமோ அல்லது தவணை முடியும்போது ஒரேயடியாக கையில் இருக்கக்கூடிய தொகையை (lump sum) கட்டிக்கொள்வார்கள்.

இதில் பலர் அதிக கவனம் செலுத்தாத விடயம் என்னவென்றால் ஆரம்பத்திலிருந்து ஒவ்வொரு வருடமும் அவ்வருடத்துக்குரிய சலுகைப் பணத்தைச் செலுத்தி வந்தால் 25 வருடங்களுக்கான அடமானம் குறைந்தது 7 முதல் 12 வருடங்களில் கட்டி முடிக்கப்பட்டுவிடும் (சரியான தொகையை அட்டவணை மற்றும் சலுகைத் தொகையை வைத்தே கூற முடியும்). இருப்பினும் வங்கிகள் தரும் இந்த முதல் அதிகரிப்புச் சலுகையைப் பாவித்தால் பெருந்தொகையான வட்டிப் பணத்தைச் சேமிக்கலாம்.

உதாரணமாக 5% வட்டியில் 25 வருடங்களுக்கு $500,000 அடமானம் பெற்ற ஒருவர் 25 வருட முடிவில் $372,407.48 டாலர்கள் வட்டியை மட்டும் கொடுத்திருப்பார். அதே தொகையை அதே வட்டி வீதத்தில் 15 வருட காலவரையுடன் எடுத்திருப்பாரானால் அவரது 15 வருட கால மொத்த வட்டித் தொகை $209,311.43 டாலர்கள் மட்டுமே. அதே வேளை பல்வேறு நிர்ப்பந்தங்களால் மாதக் கட்டுப்பணத்தைச் செலுத்துவதற்குச் சிரமப்படுபவர்கள் வங்கியுடன் ஆலோசித்து காலவரையை மீண்டும் 15 அல்லது 25 வருடங்களுக்கு அதிகரித்துக் கொள்வதன் மூலம் மாதாந்தத் தொகையைக் குறைத்துக்கொள்ளவும் முடியும். ஆனால் பெருபாலான வங்கிகள் தவணை முடிவில் தான் இப்படியான மாற்றங்களைச் செய்ய அனுமதிக்கின்றன. இவ்விடயத்தில் நீங்கள் நட்டப்பட்டு வங்கிகள் அதிக இலாபமீட்டுவதால் உங்கள் கோரிக்கைக்கு இலகுவாக இணக்கம் தெரிவிக்கும் வாய்ப்புண்டு.

பண முடை / வட்டி வீத அதிகரிப்பு

அடுத்து வரும் இரண்டொரு வருடங்களில் பல அடமானக் கடன்களின் தவணைகள் முடிவுக்கு வருகின்றன. தற்போது வட்டி வீதம் உச்சத்தில் இருப்பதால் பெருபலானவர்கள் அதிக வட்டி வீதத்தில் புதுப்பிக்க வேண்டி நிர்ப்பந்திக்கப்படுவார்கள். அப்போது மாதாந்த கட்டுப்பணம் இரட்டிப்பாகவும் வாய்ப்பிருக்கிறது. இக்கால கட்டத்தில் கால வரையை (amortization) அதிகரிப்பதன் மூலம் மாதாந்தக் கட்டுப்பணத்தைக் குறைத்துக்கொள்ள சாத்தியமுண்டு. ஆனால் கால வரையின் முடிவில் நீங்கள் அதிக வட்டியை வங்கிக்குச் செலுத்தியிருப்பீர்கள் என்பதை மனதில் கொள்ள வேண்டும். (தொடரும்)