கனடா | அடமானக் கடன் வட்டி வீதம் ஏறுகிறது

காப்புறுதி செய்யப்படாத அடமானக் கடன்களின் தகமை காணும் வட்டி வீதத்தை அதிகரிக்க மத்திய அரசாங்கம் உத்தேசிக்கிறது. வீட்டு விலைகள் தலைக்கு மேலால் ஏறிப்போவதால் இளையவர்களுக்கும், முதல் தரம் வீடுகளை வாங்குபவர்களுக்கும் அவர்களது வருமானங்களுக்கு ஏற்றவாறு வாங்க முடியாமலிருக்கிறது. இதனால் மூன்று நிலை அரசுகளும் மக்களிடமிருந்து பாரிய எதிர்ப்புகளைச் சம்பாதித்து வருகின்றன.

வீடு விலைகள் அசாதாரணமாக ஏறியிருப்பதற்கு இரண்டு காரணங்கள் கூறப்படுகின்றன. ஒன்று அடமான வட்டி வீதம் மிக மிகக் குறைவாக இருப்பது. இரண்டு: வெளிநாட்டுத் தனவந்தர்களும், உள்நாட்டு வீட்டு வியாபாரிகளும் (speculative buyers) குறுகிய காலத்தில் பணம் பண்னுவதற்காக வீட்டு விலைகளை ஏற்றி விடுவதும் எனப் பொதுவாகக் கருதப்படுகிறது.

விலையைக் குறைக்க ஒரு வழி அடமான வட்டியைக் கூட்டுவது அல்லது அடமானம் பெறும் தகமையை அதிகரிப்பது. வட்டி அதிகரிப்பு வேறு பல துறைகளிலும் பாதிப்பைக் கொண்டுவருமென்பதால் அதைப் படிப்படியாகவே அதிகரிக்க முடியும். அதுவரை விலை அதிகரிப்பு பொறுத்துக்கொள்வதாக இல்லை.

அடமானத் தகமை என்பது ஒருவரது குடும்ப வருமானத்தில் செலவுகள் போக என்க்சும் பணத்தைப் பொறுத்தே அவருக்கு வழங்கும் அடமானத் தொகை கணக்கிடப்படுகிறது. சந்தையில் வங்கிகளால் நிர்வகிக்கப்படும் வட்டி வீதத்தைப் பொறுத்து வீடு வாங்குபவரின் மாதாந்த கட்டுப்பணம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. எனவே, வெருமானம், செலவு, வட்டி வீதம் ஆகிய மூன்றுமே ஒருவர் என்ன விலைக்கு வீடு வாங்கலாம் என்பதைத் தீர்மானிக்கின்றன.

Stress Test

வட்டி வீதத்தை அதிகரித்தால் பொருளாதாரம் பாதிப்படையும் என்பதற்காக, அரசாங்கம் சில வருடங்களுக்கு முன்னர்அடமானத் தகமையை இறுக்கியது. இதில் ஒரு வழி stress test. அதாவது வட்டி வீதம், (உதாரணத்துக்கு) 2.5% ஆக இருந்தாலும் அது 4.79% (தற்போதைய stress test வீதம்) என இருக்கிறது என்ற நிலையில் தான் அவரது கட்டுப் பணம் கணிக்கப்படும். இதன்படியே அவரது வருமானம் இருக்க வேண்டும். தற்செயலாக வட்டி வீதம் அதிகரிக்கவேண்டி ஏற்படின், அது 4.79% த்துக்குப் போனால் அவரால் சமாளிக்க முடியுமா எனபதை (stress) பரிசோதிப்பதே இதன் நோக்கம். ஆனால் அவர் உண்மையாகச் செலுத்தும் வட்டி 2.5% ப்படியே இருக்கும். இந்த stress test தற்போது 20% த்துக்கு மேல் முற்பணத்தோடு வீடுகளை வாங்குபவர்களை மட்டுமே பாதிக்கிறது.

காப்புறுதி செய்யப்பட்ட அடமானம்

ஒருவரது முற்பணம் (down payment) 20% த்துக்கு உடப்ட்டிருக்குமாயின் அந்த அடமானத்தை ஒரு மூன்றாவது தரப்பு காப்புறுதி செய்ய வேண்டும். CMHC போன்ற அரசாங்க நிறுவனம் மற்றும் சில தனியார் நிறுவனங்கள் இக் காப்புறுதிய வழங்குகின்றன. இப்படிக் காப்புறுதி செய்யப்பட்ட அடமானங்களுக்கு stress test வட்டி வீதம் கணிப்பில் ஈடுபடுத்தப்படுவதில்லை. எனவே முதலாவது தடவையாக அல்லது குறைந்த முற்பணத்தோடு வீடு வாங்குபவர்களை இது பாதிக்கப் போவதில்லை.

Speculative Buying

சந்தையில் வீடுகளை வாங்கி விற்பவர்கள், விலை அதிகரிப்பினால் கொள்ளை இலாபம் பெறுகிறார்கள். இவர்கள் கைகளில் போதுமான அளவு முற்பணம் இருப்பதால் அல்லது முழுப் பணத்தையுமே (அடமானம் இல்லாமல்) செலுத்தி வாங்குவதானால் (சிலர் பிரத்தியேக உயர் வட்டி (private loans) கொடுத்தும் வாங்குகிறார்கள் ) அவர்கள் ஓரிரு மாதங்களிலேயே அதிக இலாபம் வைத்து அவற்றை விற்கிறார்கள். இதையே speculative buying என்கிறார்கள். இதைத் தடுப்பதற்கு பிரிட்டிஷ் கொலம்பியா மாகாண அரசு speculative buyers tax என்றொரு மேலதிக வரியை அறிமுகப்படுத்தியது. அதாவது ஒருவர் வியாபாரத்துக்காக வீட்டை வாங்கி விற்றால் அதில் வரும் இலாபத்திற்கு மேலதிக வரி அறவிடப்பட்டது. இது ஆரம்பத்தில் சிறிதளவு தாக்கத்தை ஏற்படுத்தினாலும் சட்டத்தில் இருக்கும் பல ஓட்டைகளைப் பாவித்து வியாபாரிகள் தொடர்ந்தும் அந்நடைமுறை மூலம் இலாபமீட்டி வருகின்றனர்.

அரசாங்கத்தின் அடுத்த கட்ட நகர்வு

தற்போது நிலவும் கோவிட் பெருந்தொற்றுக் காரணமாக பாரிய பொருளாதாரச் சரிவை உலகம் எதிர்பார்க்கிறது. இக் காலகட்டத்தில் பொருளாதார நடவடிக்கைகளை ஊக்குவிக்க அரசாங்கம் பெரிய அளவில் நிறுவனங்களுக்கு, ஊக்கப்பணத்திக் கொடுக்க வேண்டும். இதற்காக கடன் வட்டியைக் குறைவாகவே வைத்திருக்க வேண்டும். ஆனால் இது மற்றப்பக்கத்தில் வீட்டு விலைகளை அதிகரிக்கிறது. அதிக விலைகளைக் கொடுத்து தற்போது வீடுகளை வாங்கியவர்கள் இன்னும் ஓரிரு வருடங்களில் பொருளாதாரம் சீரடைந்து, வட்டி வீதம் அதிகரிக்கும்போது பெற்ற கடன்களைத் திருப்பிக்கொடுக்க முடியாமல் போகும் அதனால் வங்குரோத்துகள் அதிகரித்து, வீட்டு விலைகளில் பாரிய சரிவு ஏற்படும். இதுவும், வங்கிகளுக்கோ அரசாங்கத்திற்கோ ஏற்புடையதல்ல. எனவே விலையைக் குறைக்க ஏதாவது, உடனடியாகச் செய்தேயாக வேண்டும்.

வங்கிகளின் ஆலோசனை

பெருந்தொற்று முடிவுக்கு வந்தவுடன் வீட்டுச் சந்தை பாரிய வீழ்ச்சியைச் சந்திக்கவுள்ளது என்பதில் அனைத்து வங்கிகளும் உடன்படுகின்றன. ஆனால் அதன் தாக்கத்தைக் குறைக்க (soft landing) அரசாங்கம் எதையாவது செய்ய வேண்டுமென அவையும் எதிர்பார்க்கின்றன. இதன் காரணமாக மத்திய அரசு தனது பொருளாதார, நிதி வழங்கல் கொள்கைகளில் பாரிய மாற்றங்களைச் செய்யுமென எதிர்பார்க்கப்பட்டது. ஆனால் அரசாங்கமும் திட்டமேதுமில்லாது இழுத்தடித்து வருகிறது.

இந்த வாரம், அரசாங்கம் அடமானம் பெறும் வழிகளில் சில மாற்றங்களைச் செய்யவிருக்கிறது எனப் பரவலாக அடிபடுகிறது. அதிலொன்று stress test வீதத்தை 0.5% வீதத்தால் (4.79+0.5=5.29%) அதிகரிப்பது. இதன் மூலம் ஒருவரது வருமானத் தேவை அதிகரிக்கலாம் அல்லது அவரது வாங்கும் விலையைக் குறைக்க அவ நிர்ப்பந்திக்கப்படலாம். எந்த வழியானாலும் அவரது வீடு வாங்கும் கனவு பிற்போடப்பட்டோ அல்லது முற்றாகவே தகர்க்கப்பட்டோ போகலாம். ஆனால் அதற்கும் பல மாற்றுத் திட்டங்களை அடமான முகவர்களும் வங்கிகளும் வைத்திருப்பார்கள்.

இந்த புதிய வட்டி வீதத்தை (stress test( வங்கிகள் floor rate என அழைக்கின்றன. தற்போதய திட்டத்தின் பிரகாரம் கோவிட் பெருந்தொற்று வருவதற்கு முன்னர் கடைசி 2 வரிடங்களிலும் பேணப்பட்ட floor rate இனது சராசரியைத் தற்போது பாவிக்கவேண்டுமா என இதைத் தீர்மானிக்கும் அலுவலகமான OSFI யோசனை செய்து வருகின்றது.

எப்படியானாலும் தற்போதுள்ள (2.00 / 2.25%) பெருந்தொற்றுக்கு முன்னர் இருந்த அடமான வட்டி வீதத்தை (3.5%) நோக்கி நகர்வதற்கான ஏற்பாடுகள் செய்யப்பட்டு வருகின்றன எனவே தெரிகிறது. உதாரணத்துக்கு ஒருவர் 2.25% வீதத்துக்கு 500,000 அடமானத்தை, 25 வருடங்களுக்கு எடுத்திருந்தால், வட்டி வீதம் 3.5% த்திற்கு அதிகரிக்கும்போது அவரது மாதாந்த கட்டுப்பணம் அண்ணளவாக $320 இனால் அதிகரிக்கும்.

இப் புதிய நடவடிக்கைகள் ஒருவரது வீடு வாந்கும் தகைமையை 22% த்தால் குறைக்கலாமென ஒஅரு வங்கி எதிர்வுகூறியுள்ளது. இருப்பினும் இந் நடவடிக்கையால் மட்டும் விலை உயர்வைக் கட்டுப்படுத்த முடியாது. வைரஸைப் போலவே வங்கிகளும், அடமான முகவர்களும் தமது வாடிக்கையாளர்களுக்கேற்ற கடன் பெறும் வழிகளைக் கண்டுபிடித்து விடுவார்கள். அல்லாது போனாலும் தற்காலிக கடன்களை அதிக வட்டிகளுடன் கொடுக்கப் பல தனியார் அடமானக் கடைகள் தயார் நிலையிலுள்ளன.

இலாப வரி

இதை விட இன்னுமொரு திட்டத்தையும் சிலர் முன்மொழிகிறார்கள். தற்போது ஒருவரது முதலாவது அல்லது குடும்ப வீட்டை (matrimonial home / owner occupied home) விற்கும்போது வரும் இலாபத்திற்கு பருமான வரி கட்டத் தேவையில்லை. வியாபாரத்துக்காக வாங்கி விற்பவர்கள், அல்லது இரண்டாவது வீட்டை (வாடகைக்குக் கொடுக்கவென வாங்கிய) விற்கும்போது பெறுகின்ற இலாபத்தின் பெரும் பங்கை அரசாங்கம் எடுத்துவிடும். இதிலிருந்து தப்புவதற்கு பலர் சகல வீடுகளையும் ஏதோ ஒரு வழியில் தாம் வசிப்பதற்கென (குடும்ப அங்கத்தவர்களின் பெயர்களில்) வாங்கி விற்கிறார்கள். அமெரிக்காவில் இப்படியான சலுகை இல்லை. எந்த வீட்டு விற்பனை மூலம் கிடைக்கும் இலாபத்துக்கும் வரி கட்டியேயாக வேண்டும். அப்படியான திட்டத்தைக் கனடாவிலும் அறிமுகப்படுத்தும்படி சிலர் கோருகிறார்கள். ஆனால் மாதாந்த அடமானக் கட்டுப்பணத்திற்கு அமெரிக்காவில் வரி விலக்கு உண்டு. கனடாவில் அப்படி இல்லை. இப்படியான நகர்வொன்றின் மூலம் speculative buying நடைமுறைகளைக் குறைக்கலாமெனினும் அரசாங்கம் அதுபற்றி இப்போது யோசிப்பதாகவில்லை.

அரசாங்கம் தான் எடுக்கக்கூடிய நடவடிக்கைகள் தொடர்பாக பொதுமக்களின் ஆலோசனைகளையும் எதிர்பார்க்கிறது. ஆலோசனைகளை அல்லது கருத்துக்களை வழங்க விரும்புபவர்கள் மே 7,2021 இற்கு முன்னர் OSFI அலுவலகத்துடன் B.20@osfi-bsif.gc.ca என்ற மின்னஞ்சல் மூலம் தொடர்பு கொள்ளலாம்.