கனடிய மத்திய வங்கியின் வட்டி வீத அதிகரிப்பு

வீட்டுச் சந்தை பிழைக்குமா?

சிவதாசன்

நேற்றிலிருந்து (ஜூலை 13) கனடிய மத்திய வங்கியின் வட்டி வீதம் 1% த்தால் உயர்கிறது. 0.75% அதிகரிப்பைத் தான் பெரும்பாலான பொருளாதார நிபுணர்கள் எதிர்பார்த்திருந்தார்கள் ஆனால் ஒரு முழு வீதத்தால் அதிகரிதது பலரையும் அதிர்ச்சிக்குள்ளாக்கியிருக்கிறது.

கட்டற்று அதிகரித்து வரும் பணவீக்கத்தைத் தடுத்து நிறுத்த வட்டி வீத அதிகரிப்பு அவசியமென்கிறார்கள். கடந்த இரு தடவைகளில் மத்திய வங்கி தலா 0.5% படி வட்டி வீதத்தை அதிகரித்திருந்தது. ஆனாலும் பண வீக்கம் தளர்வதாக இல்லை. ‘குறைந்த வட்டி’ காரணமாக மக்கள் பெருந்தொகையான கடன்களை வங்கிகளிலிருந்து பெற்று தங்களது வலுவை மீறிய கடன் சுமைகளைத் தூக்கி வைத்துக்கொள்கிறார்கள். இவர்களைக் கட்டுப்படுத்த ஒரே வழி வட்டி வீதத்தை அதிகரிப்பதே என நிபுணர்கள் பலரும் அரசாங்கத்துக்கு ஆலோசனகூறி வந்தார்கள். நிபுணர்களது ஆலோசனையை ஆரம்பத்தில் கனடிய மத்திய வங்கி பொருட்படுத்தவில்லையாயினும் தற்போது அது விழித்துக் கொண்டுவிட்டது.

பண வீக்கமென்பது ஒரு நாணயத்தின் பெறுமதி. பண வீக்கம் அதிகரிக்க அதில் கொள்வனவு செய்யப்படும் பொருளின் பெறுமதி குறைந்துகொண்டே செல்லும். இதனால் ஒருவரது வாழ்க்கைச் செலவுக்கான பணத் தேவை முன்னையவிட அதிகமாக இருக்கும். இதன் காரணமாக அவர்களது சம்பளத் தேவைகள் அதிகரிக்க வேண்டும். அது அதிகரிக்காத பட்சத்தில் மக்கள் வட்டி குறைவுதானே எனக் கருதி வங்கியில் கடன்களைப் பெற்றுத் தமது தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்வார்கள். இதனால் பண்டங்களின் விலைகளும் அதிகரிக்கும். வீடுகளின் விலை அதிகரிப்பிற்கு குறைந்த வட்டியில் கடன் பெறக்கூடியதாக இருந்தமையும் ஒரு காரணம்.

இதே வேளை கோவிட் பெருந்தொற்று, யூக்கிரெய்ன் போர் ஆகியன பண்டங்களைப் பெறுவதில் தட்டுப்பாடுகளை ஏற்படுத்தியமையும், ரஷ்யா மீதான பொருளாதாரத் தடை எரிபொருள் மீதான தட்டுப்பாடுகளை ஏற்படுத்தியமையும் பண்டங்களின் விலை அதிகரிப்பிற்கும் அதன் காரணமாகப் பணவீக்க அதிகரிப்பிற்கும் முக்கிய காரணம். பெருந்தொற்றிலிருந்து உலகம் ஓரளவு நிவாரணத்தைப் பெற்றிருந்தாலும் மேற்குநாடுகள் எதிர்பார்த்தபடி போர் முடிந்தபாடில்லை. இப் பணவீக்க அதிகரிப்பு இன்னும் சில வருடங்களுக்கு நம்மோடு இருக்கப்போகிறது என முடிவெடுத்த அரசாங்கங்கள் இதன் விளைவாக ஏற்படப்போகும் பொருளாதார இறுக்கத்தை (economic contraction) எதிர்நோக்கி சுய கட்டுப்பாடுகளை விதித்து வருகின்றன. அதிலொன்றுதான் வட்டிவீத அதிகரிப்பு.

தற்போதைய அதிகரிப்போடு கனடிய மத்திய வங்கியின் வட்டி வீதம் 2.5% மாக உயர்கிறது. கடந்த 24 வருடங்களின் பின் உயர்வு இந்த மட்டத்தில் நிகழ்ந்திருக்கிறது. இந்த வட்டியில்தான் கனடிய சில்லறை வங்கிகள் மத்திய வங்கியிடமிருந்து பணத்தைக் கடனாகப் பெறுகின்றன. இதை Overnight lending rate அல்லது Policy rate என அழைப்பார்கள். இப்படிப் பெற்ற பணத்தையே சில்லறை வங்கிகள் மக்களுக்கு அடமானமாகவும் கடனாகவும் வழங்குகின்றன. இதற்காக அவை மக்களிடம் அறவிடும் வட்டி 2 அல்லது 3% அதிகமாகவிருப்பது வழக்கம். மத்திய வங்கியிடம் policy rate இல் (2.5%) பெற்ற பணத்தை சில்லறை வங்கிகள் தமது கண்ணியமான வாடிக்கையாளர்களுக்கு சலுகை முறையில் கொடுக்கும் வட்டி வீதத்தை Prime Rate என்கிறார்கள். ஒவ்வொரு வங்கியும் தத்தம் Prime Rete ஐத் தீர்மானித்தாலும் போட்டி காரணமாக எல்லா வங்கிகளும் ஏறத்தாழ ஒரே வட்டி வீதத்தை அனுசரிக்கின்றன. நேற்றைய அதிகரிப்புடன் Prime Rate 4.70% ஆக உயர்கிறது.

இவ்வட்டி உயர்வு நாட்டின் பொருளாதாரத்தைப் பாதிக்கப் போகிறது என்பதில் சந்தேகமில்லை. வீட்டு நிர்மாண நிறுவனங்கள் உட்படப் பல தொழில் ஆரம்பங்கள், விஸ்தரிப்புகள் ஆகியவற்றை செயற்படுத்தும் நிறுவனங்கள் வங்கிகளிடமிருந்து கடனைப் பெற்ற முதல்களைக் கொண்டே தமது வியாபார முயற்சிகளை ஆரம்பிக்கின்றன. வட்டி வீத அதிகரிப்பினால் இப்படியான தொழில் முயற்சிகளின் ஆரம்பம் இனிமேல் தாமதமாகும். இதனால் வேலைவாய்ப்புகள் குறையும். இதன் பலனாக அரசாங்கத்துக்குச் சேரும் வரியும் குறையும். சில நிறுவனங்கள் தமது செயற்பாடுகளை நிறுத்திக்கொண்டு வேறு நாடுகளுக்குச் சென்றுவிடும். இப்படியான வேளைகளில் அரசாங்கம் தலையிட்டு அந்நிறுவனங்களுக்கு பெருந்தொகையான பணத்தைக் கொடையாக வாரிக்கொடுக்கவேண்டி ஏற்படும். 2008 இல் இப்படியானதொரு சம்பவம் கனடாவிலும் அமெரிக்காவிலும் நடைபெற்றது. இதில் பல வங்கிகளும் நிதி நிறுவனங்களும் பலனடைந்தன.

தற்போதுள்ள பொருளாதார சீர்குலைவு தொடருமானால் கனடாவில் ஒரு மந்த நிலை ஏற்படுவதற்கான சாத்தியங்களுண்டு. எனவே வட்டி வீத அதிகரிப்பு போன்ற முன்னேற்பாட்டு நடவடிக்கைகளினால் மக்கள் பைகளில் அதிக பணப்புழக்கம் இல்லாதவாறு பார்த்துக்கொள்ள அரசாங்கம் எத்தனிக்கிறது. இதனால் பண்டங்களை வாங்குவாரில்லாது அவற்றின் விலைகளும் குறைய எத்தனிக்கும். வீடுகளின் விலைகளும் சரியும் (supply and demand).

வீட்டுச் சந்தை

ஒரு நாட்டின் பொருளாதார அளவுகோல்களில் வீட்டு நிர்மாணம் (housing starts) முதலிடத்தைப் பெறுகிறது. புதிய வீடுகள் கட்டுவதற்கான விண்ணப்பங்கள் கிடைத்தவுடன் அத் தகவலை நகராட்சி அரசு ஏனைய இருநிலை அரசுகளுடன் பகிர்கிறது. இந்த எண்ணிக்கை பொருளாதாதத் திட்டமிடுபவர்களுக்கு ஒரு அடியாதாரம். இதைப் பொறுத்து வீட்டு நிர்மாணத்துடன் தொடர்புடைய இதர தொழில்களும் தங்களது உற்பத்திகளை முடுக்கி விடுகின்றன. இவிண்ணப்பங்களின் எண்ணிக்கை அரசாங்கத்துக்கு பல வழிகளில் முன்னறிவிப்புக்களைக் கொடுக்கிறது. வீடு நிர்மாணச் செயற்பாடுகளால் மூன்று நிலை அரசுகளும் நிரம்ப வருமானங்களை ஈட்டுகின்றன. கட்டிய வீடுகளை வாங்குபவர்களை ஊக்குவிப்பதற்காக மத்திய வங்கி குறைந்த வட்டி வீதத்தில் கடன்களை வழங்குகிறது. வேலைவாய்ப்புகள் அதிகரிக்கின்றன. பொருளாதாரமும் வளர்கிறது.

இதே போல வேலைவாய்ப்பின்மை (unemployment) என்பதும் இன்னுமொரு பொருளாதார அளவுகோல். வேலைவாய்ப்பின்மையை (unemployment) ஏறத்தாழ 5-7% த்திற்குள் வைத்திருப்பது நல்லது எனப் (optumum) பெரும்பாலான பொருளாதார நிபுணர்கள் கருதுவார்கள். வேலை வாய்ப்பு அருகும்போது அது அரசியல் சிக்கலை உருவாக்கிவிடும். அதே வேளை வேலை வாய்ப்புகள் அதிகரிக்கும்போதும் பணியாளர்கள் சம்பள உயர்வு கேட்டுத் தொந்தரவு செய்வார்கள். அப்படிக் கொடுக்கும்போது அவர்கள் பைகளில் அதிக பணப்புழக்கம் ஏற்படும். அதன் விளைவு பண வீக்கம் (அரசாங்கம் கோவிட் நிவாரணப்பணம் கொடுத்த காரணத்தாலும், மக்களின் உல்லாசப் பயணங்கள் தடைபட்டதால் அவர்கள் பைகளில் அதிக பணம் சேர்ந்தமையும் தற்போதைய பண வீக்கத்துக்குக் காரணம்).

நெருக்கடிகள்

இந்த நிலையில் வட்டி வீத அதிகரிப்பு வீட்டுச் சொந்தக்காரர்களுக்குப் புதிய பண நெருக்கடிகளை உருவாக்குமென எதிர்பார்க்கலாம். உதாரணத்துக்கு ஒருவருடைய தற்போதைய அடமானம் மாறுநிலை வட்டியில் (variable rate) இருக்குமானால் அறிவிக்கப்பட்ட இந்த வட்டி வீத அதிகரிப்புகளுக்கேற்ப அவருடைய மாதாந்த கட்டுப்பணம் அதிகரிக்கும். சிலர் இந்த வேளைகளில் அடமானக் கடன்களை மாறாத வட்டியுள்ள கடனாக (fixed rate) மாற்றிக்கொள்ள விரும்புவார்கள். அப்படிச் செய்ய விரும்புபவர்கள் பல்வேறு காரணிகளையும் முன்யோசித்துச் செய்வது நல்லது. இதனால் மொத்தமாக எவ்வளவு பணத்தைச் சேமிப்பீர்கள் என ஆராய்ந்து முடிவெடுப்பது நல்லது. எப்படி இருந்தாலும் அரசாங்கம் உயர் வட்டியை நீண்ட காலத்துக்கு வைத்திருக்க முடியாது. அது பொருளாதார வளர்ச்சியைப் பாதிக்கும் என்பதனையும் மனதில் கொள்ளவேண்டும்.

திடீர் வட்டி வீத அதிகரிப்பினால் மாதாந்த கட்டுபணத்தைக் கட்டுவதற்குச் சிரமப்படுபவர்கள் வங்கிகளுடன் பேசி உங்களது மொத்த அடமானக் கடன் தவணையை (amortization) அதிகரிக்கக் கோரலாம். உதாரணத்துக்கு 25 வருடக் கடன் தவணையில் இன்னும் 10 வருடங்களே மீதமிருப்பின் வங்கியுடன் பேசி அதி மீண்டும் 15 /20/ 25 வருடமாக மாற்றிக்கொள்ளலாம். இதற்கான செலவு பற்றியும் வங்கியுடன் உரையாடி முற்கூட்டியே அறிந்துவைப்பது நல்லது. இதில் நினைவில் வைத்திருக்க வேண்டிய ஒரு விடயம் என்னவென்றால் தவணை அதிகரிப்பதோடு நீங்கள் வங்கிக்குக் கொடுக்கும் வட்டியின் தொகையும் அதிகரிக்கும் என்பது. உதாரணமாக 25 வருடத் தவணையில் ஒரு அடமானத்தை எடுத்தீர்களானால் 12.5 வருடம் வரும்போது நீங்கள் செலுத்தும் கட்டுப்பணத்தில் அரைவாசி முதலும் அரைவாசி வட்டியுமாக இருக்கும். 12.5 வருடத்துக்கு முதல் கட்டுப்பணத்தின் வட்டி அதிகமாகவும் 12.5 வருடத்துக்குப் பிறகு முதல் அதிகமாகவும் இருக்கும். எனவே தவணையை அதிகரிப்பதன் மூலம் மாதாந்த கட்டுப்பணம் குறைக்கப்படுமெனினும் வருடங்களை நீட்டிக்கொள்வதனால் நீங்கள் வங்கிக்கு அதிக வட்டியைச் செலுத்துகிறீர்கள் என்பதை ஞாபகத்தில் வைத்துக்கொள்ள வேண்டும்.

கடந்த இரண்டு வருடங்களில் வீடுகளை வாங்கியவர்கள்

வட்டி வீதம் குறைவாக இருந்தமையால், வீட்டுச் சந்தையில் முதலீடு செய்தவர்களும், சந்தை இப்படியே தான் இருக்கப்போகிறது என்ற எண்ணத்தில் பெரும் முதலீடுகளோடு வீடுகளை வாங்கியவர்களும் இவ்வட்டிவீத அதிகரிப்பால் சிரமப்படப் போகிறார்கள் என்பது உண்மை. என்ன இருந்தாலும் மாதாந்த கட்டுப் பணத்தைக் காலம் தவறாது செலுத்திக்கொண்டு வந்தால் பெரும்பாலான வங்கிகள் கேள்வியேதுமில்லாது தவணை முடியும்போது அடமானத்தைப் புதுப்பிக்கச் சாத்தியமுண்டு. ஆனால் கட்டுப்பணம் பல தடவைகள் தமதமாகினாலோ அல்லது தவறினாலோ அடமானத்தை வேறு நிறுவனத்துக்கு மாற்றிக்கொள்ளும்படி வங்கி உங்களுக்கு அறிவிக்கலாம். அப்போது அடமானத் தொகையைவிட வீட்டின் விலை மிகவும் குறைவாக இருப்பின் தேவையான அடமானத்தைப் பெறுவது கடினமாகவிருக்கும்.

எப்படியாகினும் அடமானக் கட்டுப்பணம் செலுத்துவதில் சிரமங்கள் ஏற்படுமாயின் உங்கள் வங்கிகளுடனோஈ அல்லது அடமான முகவர்களுடனோ கலந்தாலோசித்து முடிவுகளை எடுத்துக்கொள்வது நல்லது.

புதிய வீடுகளை வாங்க ஒப்பந்தம் செய்தவர்கள்

சூடான வீட்டுச் சந்தையில் பல வானொலி விளம்பரங்களைக் கேட்டு அவசரம் அவசரமாகப் புதிய வீடுகளை வாங்குவதற்கென ஒப்பந்தங்களை செய்துகொண்டவர்கள் இவ்வட்டிவீத அதிகரிப்பினால் பல சிரமங்களையும் எதிர்நோக்கலாம்.

1. ஒப்பந்தம் செய்யப்பட்டது ஒரு தொடர்மாடிக் குடியிருப்பாகில் (கொண்டோமினியம்), தனி வீடுகளைப் போலல்லாது அந் நிர்மாண நிறுவனங்களின் வித்தியாசமான கட்டுமான விதிகளுக்கு கட்டுப்படவேண்டும். அதிலொன்று ஆரம்பத்தில் அந்நிறுவனம் கோரிய முற்பணத்தைவிட மேலும் ஒரு தொகையை அது அறவிடலாம்.
2. கட்டுமானச் செலவு அதிகரிப்பின் காரணமாக ஏற்கெனவே ஒத்துக்கொள்ளப்பட்ட விலையை விட மேலதிகமான தொகையை அறவிடுவதற்கு இந் நிறுவனங்கள் முயற்சிக்கலாம். ஒப்பந்தச் சட்டங்களின்படி இது ஏற்றுக்கொள்ளப்பட முடியாதாகினும் அரசாங்கங்களும் நீதிமன்றங்களும் கட்டுமான நிறுவனங்களின் பரிதாப நிலைக்கு இரங்கி அவர்களுக்குச் சில சலுகைகளைக் கொடுப்பதாக அறியப்படுகிறது. கட்டுமானம் ஆரம்பிக்காதவிடத்து அல்லது ஆரம்ப நிலையில் கட்டுமானத் திட்டத்தை நிறுத்திவிட்டு வாங்குபவர்களின் முற்பணத்தைத் திருப்பிக் கொடுப்பது. பல திட்டங்கள் குறைந்த விலைக்கு வீடுகளை விற்றபின்னர் கட்டுமானச் செலவுகள் அதிகரித்தவுடன் அத் திட்டங்களை நிறுத்திவிட்டுப் புதிய அதிகரித்த விலைகளில் குடியிருப்புக்களை விற்கின்றன.
3. கட்டுமானம் முடிவுற்ற நிலையில் வங்கிகள் வீடுகளின் விலைகளை நிர்ணயம் செய்யும்போது (appraisal) ஏற்கெனவே உங்களுக்குத் தருவதாக இணங்கியிருந்த அடமானத் தொகையைவிட மிகவும் குறைவான தொகையொன்றை தருவதாகக் கூறலாம். இந் நிலையில் பற்றாக்குறை விழும் தொகையை நீங்கள் கையாலோ அல்லது அதிக வட்டிக்கு வேறெங்காவது பெற்றொ கொடுக்கவேண்டியோ நிர்ப்பந்திக்கப்படலாம். இந்த வேளையில் வீட்டின் சந்தை விலையைவிட அடமானத் தொகை அதிகமாக இருக்குமானால் பலர் கட்டிய முற்பணத்தை விட்டுவிட்டு ஓட்டம் பிடிக்கலாம். அப்போது நிர்மாண நிறுவனம் உங்களைத் துரத்தி தாம் அடைந்த நட்டத்தை உங்களிடமிருந்து மீளப்பெறுவதற்கு முயற்சிக்கும்.

எனவே புதிய தொடர்மாடிக் குடியிருப்புக்களையோ அல்லது வீடுகளையோ வாங்குவதற்கு ஒப்பந்தங்களைச் செய்தவர்கள் இப்படியான அசெளகரிய்ங்களை எதிர்நோக்கத் தயாராகவிருப்பது நல்லது. இந் நிலையில் உங்கள் சட்டத்தரணிகளின் ஆலோசனைகளைப் பெறுவது நன்மை பயக்கும்.

பழைய வீடுகளை வாங்குவதற்கு ஒப்பந்தம் செய்தவர்கள்

சிலர் தமது தற்போதைய வீடுகளை விற்றுவிட்டு கொஞ்சம் பெரிய, வசதியான வீடுகளை வாங்குவதற்கென கடந்த சில மாதங்களில் ஒப்பந்தங்களைச் செய்திருக்கலாம். வீட்டுச் சந்தையில் தற்போது ஏற்பட்டுவரும் விலைச்சரிவு காரணமாக உறுதிகள் கைமாறும் தருணத்தில் (closing dates) வங்கிகள் திடீரெனக் காலைவாரிவிடும் சம்பவங்கள் நிறைய நடைபெற்று வருகின்றன. இதற்குக் காரணம் வீடு வாங்குவதற்கான ஒப்பந்தம் செய்யும்போது இருந்த விலையை விட இப்போது வீட்டின் விலை கணிசமான வீழ்ச்சியை அடைந்திருக்கும். இப்போது அடமானம் தருவதற்கு முன்னர் உறுதிமொழி தந்திருந்த வங்கிகள் வீட்டு விலைகள் சரிவடைந்த காரணத்தை வைத்துக்கொண்டு தாம் இணங்கியிருந்த அடமானத் தொகையைவிடக் குறைவான தொகையைத் தருவதற்குத் தயாராகும். இந்த இறுதிநேர, எதிர்பாராத நெருக்கடிகளை எதிர்கொள்ளமுடியாதவர்கள் ஒப்பந்தத்தை முறித்துக்கொள்ள வேண்டியோ அல்லது துண்டுவிழும் தொகையை அதிக வட்டிக்கு இரண்டாம் தரப்பிடமிருந்து கடனாகப் பெறவேண்டியோ தள்ளப்படுவார்கள். கடந்த மாதம் மட்டும் ரொறோண்டோ பெரும்பாகத்தில் இப்படியாக 22 ஒப்பந்த முறிப்புகள் நடைபெற்றுள்ளன. இதன்போது வாங்குபவர்கள் கட்டுப்பணத்தை இழப்பது மட்டுமல்லாது விற்பவர்களின் நட்டஈட்டு வழக்கையும் எதிர்கொள்ளவேண்டி வரும். இப்படியான சந்தர்ப்பங்களில் சில பலமான சட்டத்தரணிகள் வாதாடி ஒப்பந்த விலையைக் குறைத்ததும் நடைபெற்றுள்ளது. எனவே வீடுகளை வாங்கியவர்கள் காலதாமதமில்லாது விரைவாகத் தமது உறுதிமாற்ற எழுத்துக்களை முடித்துக்கொள்வது உசிதமானது. இவ் விடயத்தில் இரு தரப்பினரும் சம்பந்தப்பட்ட சட்டத்தரணிகளோடு ஆலோசித்து செயற்படுவது மிகவும் நல்லது.