பொருளாதாரம் மந்தநிலை (recession) அடையும் – நிபுணர்கள் எச்சரிக்கை

வீடு வாங்குபவர்களின் கவனத்திற்கு – (2)

சிவதாசன்

விநியோகப் பொருளாதாரம்

அமசோன் போன்ற நிறுவனங்கள் மக்களின் வாங்கும் திறனை அதிகரித்ததோடு இலகுவாகவும், விரைவாகவும் விநியோகத்தை மேற்கொள்வதால் மக்கள் கடைகளுக்குப் போய் பண்டங்கள் வாங்குவது அரிதாகிவிட்டது. இதனால் The Bay போன்ற நூற்றுக்கணக்கான பெரும் அங்காடிகள் இழுத்துமூடப்பட்டு வருகின்றன. இதனால் மோல்கள் எனப்படும் பல்லங்காடிக் கட்டிடங்கள் தகர்க்கப்பட்டு மக்கள் குடியிருப்புகளாகவோ அல்லது கிட்டங்கிகளாகவோ (warehouses) மாற்றப்பட்டு வருகின்றன. அமசோன் போன்ற நிறுவனங்கள் உடலுழைப்புத் தொழிலாளருக்கு 24/7 விநியோகப் பணிகளை நல்ல சம்பளத்தில் வழங்குவதால் தொழிற்சாலை, றெஸ்ட்டோரண்ட் போன்றவிடங்கள் பணியாளர் பற்றாக்குறைகளால் மூடப்பட்டு வருகின்றன.

வேலைவாய்ப்பு அளவுமுறை

மேற்கு நாடுகளில் பொருளாதார வளர்ச்சியின் அளவுகோல்களில் ஒன்றாக வேலைவாய்ப்பும் கணக்கில் எடுக்கப்படுகிறது. உதாரணத்துக்கு 6-7% மக்கள் வேலை இல்லாமல் இருந்தால் மீதிப்பேர் தமது வேலைகளைத் தக்கவைத்துக்கொள்வதற்காக சம்பள உயர்வைக் கேட்கமாட்டார்கள். (அரசியல் செல்வாக்குகளைக்கொண்ட தொழிற்சங்கங்களின் நடைமுறைகள் வேறு). பணியாளர் பற்றாக்குறை நிலவும்போது சம்பள உயர்வுகளைப் பணியாளர்கள் கேட்பது வழக்கம். இதனால் மக்களின் பைகளில் அதிக பணப்புழக்கம் ஏற்படும். இதனால் ஏற்பட்ட அதிகரித்த வாங்கு திறன் பண்டங்களுக்கு எந்த விலையையும் கொடுத்து வாங்குவதற்கு மக்களை ஊக்குவிக்கும். இதனால் பண்டங்களின் விலைகளுக்கும் அதிகரிக்கும். வீடுகளின் விலை அதிகரிப்புக்கு இப்படியான ‘வாங்குதிறன் அதிகரிப்பும்’ ஒரு காரணம்.

கோவிட் பெருந்தொற்றினால் இந்த இயங்கு நிலை பாதிப்புக்குள்ளாகியது. வேலை வாய்ப்பின்மையிலிருந்து பணியாளர் பற்றாக்குறைக்கு நிலைமை தள்ளப்பட்டது. கோவிட் பெருந்தொற்று இவ்வளவு காலம் நீடிக்காது என்ற நம்பிக்கையில் ‘இதுவும் விரைவில் கடந்துபோகும்’ என்று நம்பியிருந்த அரசாங்கங்களின் கண்களில் கோவிட் மண்ணை அள்ளித் தூவி விட்டது. செயற்பாடுகளை முடுக்கிவிட அரசாங்கங்களுக்குப் போதுமான கால அவகாசமிருந்தும் அவை செயற்பட மறுத்ததின் விளைவே தற்போதைய பிரச்சினை.

ரஸ்ய யூக்கிரெய்ன் போர்

போரை ஆரம்பித்தமைக்கு ரஸ்யா காரணமென்பதை ஏற்றுக்கொண்டாலும், ஐரோப்பாவின் எரிவாயு, தானிய தேவைகளைச் சமாளிக்க ரஸ்யாவின் பங்கு அவசியம் என்பதை இந்நாடுகள் உணர்ந்திருக்கவில்லை. யூக்கிரெயினைக் கொண்டு ரஸ்யாவை வீழ்த்திவிடலாமென்ற அமெரிக்க, ஐரோப்பிய நாடுகளின் கனவு இத்தனை விரைவில் தகர்க்கப்படுமென்று அவை நினைத்திருக்க மாட்டா. போரை விட, ரஸ்யா மீதான பொறுளாதாரத் தடை ரஸ்யாவை விரைவிலேயே முடக்கிவிடும் என்று இந்நாடுகள் நம்பி இறுதியில் ஏமாந்து போயின. கோவிட்டைப் போலவே போரும் விரைவில் கடந்துவிடுமென்ற அவற்றின் நம்பிக்கை விரைவாகவே தகர்க்கப்பட்டது. பொருளாதாரத் தடை திரும்பித் தம்மையே தாக்குகின்றது என்பதை அமெரிக்க திறைசேரிச் செயலாளர் ஜனெற் யெல்லென் இப்போது பகிரங்கமாக ஒத்துக்கொண்டுவிட்டார்.

அடுத்து நடக்கவிருப்பது

கனடிய, அமெரிக்கப் பொருளாதாரம் மட்டுமல்ல ஐரோப்பிய பொருளாதரமும் பேரடி வாங்கப்போகிறது என்பதில் சந்தேகமில்லை. இதுவரை இந் நாடுகள் பிரயோகப்படுத்திவரும் பொருளாதாரக் கொள்கை மறுபரிசீலனைக்கு உடபடுத்தப்படுவது தவிர்க்க முடியாதது. வட்டி வீத உயர்வு அடுத்த வருடத்திலும் தொடரும். வட்டி வீதம் குறைவாக உள்ளபோது பங்குச் சந்தைகள் சிறந்த முதலீட்டு வாகனங்களாக இருப்பது வழமை. மாறாக வட்டி வீதம் அதிகரிக்கப்படும்போது அரசாங்கங்கள் விநியோகிக்கும் பண முறிகள் (soverign bonds) அதிக இலாபம் தரும் முதலீடுகளாகின்றன. இதனால் பங்குச் சந்தைகளில் முதலீடு செய்தவர்கள் அவற்றை விற்றுவிட்டு அரச பணமுறிகளை வாங்குவதற்கு ஓடிவிடுவர். இதனால் பங்குச் சந்தை பாரிய வீழ்ச்சியைக் காணும். அவற்றில் முதலீடு செய்தவர்கள் பாரிய நட்டங்களை எதிர்கொள்வர்.

விலை அதிகரிப்பை நம்பி கடன் சுமைகளை அதிகரித்து அதன் மூலம் வீடுகள் போன்றவற்றில் முதலீடுகளைச் செய்தவர்கள் வட்டி வீத அதிகரிப்பின் தாக்கத்தால் கடன்களைத் திருப்பிச் செலுத்துவதில் சிரமப்படுவார்கள். பலர் கடன்களைத் திருப்பிச் செலுத்த முடியாமையால் வங்கிகள் வீடுகளை சுவீகாரம் செய்யும் ( defaults / power of sale) நிலைமை ஏற்படும்.

வீட்டு விலைகளில் பாரிய சரிவு ஏற்படும் போது காப்புறுதி செய்யப்படாத அடமானங்களைக் கொடுத்த வங்கிகள் தமது முதலீடுகளைக் காப்பாற்றுவதற்கு அதீத முயற்சிகளை எடுக்கும். மாதக் கட்டுப்பணங்களை ஒழுங்காகச் செலுத்த முடியாமல் சிரமப்படுபவர்களது வீடுகளின் விலைகள் மோசமாகச் சரிந்து, அடமானத் தொகையைவிட வீட்டு விலை குறையத் தொடங்கும்போது மேலதிக பணத்தை அறவிட்டுத் தம்மைப் பாதுகாக்க வங்கிகள் முனையும். 2008 இல் அமெரிக்காவில் இப்படியான நிலை ஏற்பட்டபோது பெருவாரியான வீட்டுச் சொந்தக்காரர்கள் வீடுகளை வங்கிகளிடம் விட்டுவிட்டு ஒதுங்கிவிட்டிருந்தனர். எனவே கட்டுப்பணம் செலுத்துவதில் மிகவும் கவனமாக இருக்கவேண்டியது அவசியம்.

புதிய வீடுகளை வாங்குவதற்கு முற்பணம் செலுத்தியவர்கள்

பல புதிய வீடுகளை வாங்குவதற்கு முற்பணம் செலுத்திவிட்டு ஓரிரு வருடங்கள் பொறுத்துக்கொண்டிருப்பவர்கள் மேலதிக முற்பணத்தைத் தயார்செய்து வைத்திருப்பது நல்லது. வீடுகள் குடியிருப்புக்குத் தயாராகும்போது ஏற்கெனவே அடமானம் தருவதாக உறுதியளித்திருந்த தொகைகளை வங்கிகள் மீள்பரிசீலனை செய்யக்கூடும். வீட்டின் விலைகளை வங்கிகள் மதிப்பீடு செய்யும்போது (value appraisal) மிகவும் கறாராக (conservative) எச்சரிக்கையோடுதான் செய்வார்கள். எனவே வீட்டுக்கு முற்பணம் கட்டும்போது ஒத்துக்கொண்ட விலையைவிட அதன் பெறுமதி, 100,000 அல்லது 200,000 ஆல் குறைத்து மதிப்பீடு செய்யப்படும். ஆனால் வீட்டைக் கட்டிய நிறுவனமோ இப் புதிய மதிப்பீட்டுக்கு ஏற்ப தமது விலையைக் குறைக்க மறுப்பார்கள். அதற்கு இடம்கொடுக்காது புதிய மதிப்பீட்டிற்கேற்ப விலையைக் குறைக்க வழக்கறிஞர் மூலம் வாதாட வழிகளுண்டு. இதில் வெற்றிகிடைக்குமென்தை உறுதி செய்யமுடியாதெனினும் முயற்சிப்பது நல்லது. அல்லாது போகில் சரிவடைந்த தொகையை மேலதிக முற்பணமாகச் செலுத்தவேண்டி ஏற்படும். இதே நிலைமை பழைய வீடுகளை வாங்குவதற்கென இரண்டு மூன்று மாதங்களுக்கு முன்னர் ஒப்பந்தம் செய்துகொண்டவர்களுக்கும் ஏற்படலாம். இது குறித்து உங்கள் சட்டத்தரணிகளுடன் ஆலோசியுங்கள்.

தொடர்மாடிக் குடியிருப்புக்களை (condominiuams) வாங்குவதற்கு முறபணம் செலுத்தியவர்கள் மிகவும் எச்சரிக்கையோடு இருப்பது நல்லது. இவை கட்டி முடிக்கப்பட சில வேளைகளில் நன்கு அல்லது ஐந்து வருடங்களும் எடுக்கலாம் என்பதால் விலைகள் சரியும்போது சில கட்டுமான நிறுவனங்கள் தமது திட்டங்களை அடியோடு நிறுத்திவிட முனையலாம். இதனால் கட்டுப்பணம் செலுத்தியவர்கள் கட்டுமானம் எந்த நிலையில் இருக்கிறது என்பதை அடிக்கடி அவதானித்து தத்தமது வழக்கறிஞர்களுடன் ஆலோசித்து திட்டமிடுவது நால்து.

வீடுகளை மீளடைமானம் செய்து மேலும் வீடுகளை வாங்கியவர்கள்

வாடகைக்கு வீடுகளை விடும் நோக்கத்துடன் சிலர் தமது வீடுகளை மீளடைமானம் செய்து பெறப்பட்ட பணத்தில் மேலும் வீடுகளை வாங்குகிறார்கள். பொதுவான நேரங்களில் இது நற்பலனைத் தந்தாலும், விலைகள் சரிவடையும்போது சிலர் சிரமங்களுக்கு உள்ளாக்கப்படுகிறார்கள். மீளடமானம் செய்யும்போது பெரும்பாலான வங்கிகள் இரண்டு வீடுகளையும் சேர்த்து ஒன்றாக (blanket collateral) அடமானப் பொறுப்புக்குப் பதிவுசெய்துவிடுகின்றன. இதனால் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துவதில் தடங்கல்கள் ஏற்பட நேரின் இரண்டு வீடுகளையும் இழக்கக்கூடிய சாத்தியமுமுண்டு.

முதலீட்டுகென வாங்கிய வீடுகளை இப்போதே விற்றுவிடுவது நல்லதா?

இப்படியான சந்தைச் சரிவுகளும் உயர்வுகளும் சுற்று வட்டத்தில் (cyclical) வருவது மரபு. இது அண்ணளவாகப் பத்து வருடங்கள் எனக் கனடிய வீட்டுச் சந்தை வரலாறு கூறும். எனவே வாடகை கிடைப்பதில் பற்றாக்குறை இருப்பினும் சிலர் தமது ‘நட்டம் தரும் வீடுகளை’ பத்து வருடங்கள் வைத்திருக்க முடியுமானால் இழந்த பணத்தை வரப்போகும் விலை அதிகரிப்பு மீட்டுத் தந்துவிடும் எனப் பல முதலீட்டாளர்கள் நம்புகிறார்கள். எனவே சிரமப்பட்டேனும் வீட்டைத் தொடர்ந்து வைத்திருந்தால் காலப் போக்கில் ஏற்படும் விலை அதிகரிப்புகள் இழந்த நட்டத்தை ஈடு செய்துவிட வாய்ப்புகள் உண்டு. இதற்கு உங்கள் அடமானத்தை ஒழுங்காக நிர்வகிப்பது மிகவும் அவசியம்.

தொடரும்…