வீட்டு அடமானம் | எத்தனை வருடங்களுக்கு எடுப்பது நல்லது?

வீடு வாங்குவதற்காகவோ அல்லது வேறெந்த காரணங்களுக்குமாகவோ வங்கியில் அடமானம் எடுப்பவர்களது முதலாவதும், அத்தியாவசியமானதுமான விடயம் மாதாந்தக் கட்டுப்பணம் எவ்வளவு என்பது. குடும்ப வருமானத்தின் பெரும்பங்கை உண்டுவிடும் இத்தொகையைக் கட்டுப்பாடுக்குள் வைத்திருப்பது அவசியம். இதைத் தீர்மானிப்பது அடமான வட்டி வீதம்.

அடமான வட்டி வீதத்தைத் தீர்மானிப்பது பெரும்பாலும் மத்திய வங்கியானாலும், சந்தை நிலவரம், நிதித் தட்டுப்பாடு காரணங்களை முன்வைத்து சில்லறை வங்கிகளே (retail banks) தமது வட்டி வீதத்தைத் தீர்மானிக்கின்றன. கடன் பெறுபவர்களும், கடன் தேவைகளும் அதிகரிக்கும்போதும், தம் கைவசம் பண இருப்புக் குறையும்போதும் சில்லறை வங்கிகள் அடமான வட்டி வீதத்தை அதிகரிக்கின்றன. இச் சில்லறை வங்கிகள் கனடிய மத்திய வங்கியிலிருந்து குறைந்த வட்டி வீதத்தில் பணத்தைப் பெற்று கூடிய வீதத்தில் கடன் பெறுபவர்களுக்கு அடமானக் கடன்களையும், இதர கடன்களையும் வழங்குகின்றன.

கனடிய மத்திய வங்கி தனது பணமுறிகளை (bonds / notes / treasury bills) முதலீட்டாளர்களுக்கு விற்பதன் மூலம் தனது பணத்தைச் சேகரிக்கிறது. இது அரசாங்கம் சம்பந்தப்பட்டது என்பதால் முதலீட்டாளர்களும் (வெளிநாட்டாரும் கூடவே) நம்பிக்கையோடு தமது பணத்தை முதலீடு செய்கிறார்கள். இவ் வேளையில் உதாரணத்துக்கு, முதலீட்டாளர்களுக்கு அமெரிக்காவில் அதிக வட்டி கிடைக்குமானால் அவர்கள் அங்கு ஓடிவிடுவார்கள். இப்படியான வேளைகளில் அவர்களைத் தக்கவைப்பதற்காக கனடிய மத்தியவங்கியும் தான் கொடுக்கும் வட்டியை அதிகரிக்க வேண்டி நிர்ப்பந்திக்கப்படுகிறது. இதனால் கடன் பெறுபவர்களது வட்டி வீதங்களும் அதிகரிக்கப்படும். அமெரிக்காவில் வட்டி வீதம் அதிகரித்தால் கனடாவிலும் அதிகரிக்கும் என்பது இக் காரணங்களுக்காகவே தான்.

ஒருவர் அடமானத்துக்கென்று கடன் பெறும்போது 6 மாதங்கள் முதல் 10 வருடங்கள் வரை தவணை அடிப்படையில் தங்களது அடமானக் கடனைப் பெறலாம். 6 மாதம், 1 வருடம், 2 வருடம், 5 வருடம் என்று 10 வருடங்கள் வரை தவணைகளுண்டு. எல்லா சில்லறை வங்கிகளும் இவற்றி வழங்குவதில்லை. ஒவ்வொரு தவணைக்கும் குறிப்பிட்ட வட்டி வீதத்தை வங்கிகள் அறவிடுகின்றன. குறைந்த காலத்துக்கு அதிக வட்டியும், கூடிய காலத் தவணைக்கு குறைந்த வட்டியும் அறவிடப்படுவது வழக்கம்.

எப்படியான தவணையைத் தெரிவது?

ஒருவர் வீட்டை எதற்காக வாங்குகிறார் என்பது அவரது அவரது அடமானத் தவணையைத் தீர்மானிக்கிறது. நீங்கள் வசிப்பதற்காக முதல் தடவையாக வீடு வாங்குகிறீகள் என்றால், அடுத்த 5 வருடங்களுக்கு வீடு மாறும் எண்ணமில்லை என்றால் நீண்ட காலத் தவணையை எடுப்பது நல்லது. நீண்டகாலத் தவணையைத் தெரிவுசெய்யும்போது அத்தவணையை இடைமுறிக்கவேண்டி ஏற்பட்டால் அதற்குரிய தண்டம் எவ்வலவு என்பதை முதலே கேட்டு வைப்பது மிக அவசியம்.

சிலர் தாம் ஏற்கெனவே இருக்கும் வீட்டின் அடமானத்தைப் புதுப்பிக்கும்போதும் எப்படியான தவணையைப் பெற்றுக்கொள்ளவது என்பது குறித்துச் சஞ்சலமுறுகிறார்கள். இன்னும் இரண்டு மூன்று வருடங்களில் இருக்கும் வீட்டை விற்றுவிட்டு வேறு வீடு வாங்கும் எண்ணமோ அல்லது பண முடையால் வீட்டை விற்கவேண்டிய தேவையோ இருக்குமானால் நீணடகாலத் தவணையைத் தவிர்ப்பது நல்லது.

தற்போதுள்ள கனடாவின் பொருளாதார நிலையில் மக்கள் எப்படியான தவணைகளைத் தேர்ந்தெடுக்கிறார்கள் என ஒரு கருத்துக்கணிப்பு எடுக்கப்பட்டபோது குறுகிய காலத் தவணையை விரும்புபவர்கள் 2% மும், 5 வருடத் தவணையை விரும்புபவர்கள் 50% மும், 10 வருடத் தவணையை மிகக் குறைவானவர்களே விரும்பியிருந்தார்களெனவும் தெரியவந்தது.

மாறும் வட்டி வீதம் (Variable Rate)

தற்போதுள்ள வட்டி வீதங்களில் பெரும்பாலானோரது விருப்பம் மாறும் வட்டி. இது மத்திய வங்கியின் முதன்மை வட்டியுடன் (prime rate) தொடுக்கப்பட்டிருக்கிறது. மத்திய வங்கி முதன்மை வட்டியைக் கூட்டும் போது இது அதிகரிக்கும், குறைக்கப்படும்போது குறையும். சில தனிப்பட்ட சில்லறை வங்கிகள் இவற்றில் மேலும் கழிவுகளைக் கொடுக்கிறது. சில முதன்மை வீதத்திலிருந்து அரை வீதம் குறைவாகவோ அல்லது 1 வீதம் குறைவாகவோ (prime – 0.5% / prime – 1.0%) என அடமானங்களை வழங்குகிறார்கள். இதை 5 வருட மூடிய தவணைக்கு (5-year closed variable) எடுத்திருந்தால் இந்த 5 வருடங்களுக்கும் தரப்பட்ட கழிவில் மாற்றமிருக்காது. இத் தவணைக் காலத்தில் மத்திய வங்கி முதன்மை வட்டியை அதிகரித்தால், அறிவிக்கப்பட்ட கழிவு போக மீதியே உங்களது புதிய வட்டி வீதம். இதன் பிரகாரம் உங்கள் மாதக் கட்டுப்பணமும் கூடியோ அல்லது குறைந்தோ மாறிக்கொண்டிருக்கும். சில்லறை வங்கிகளும் இப்படியான வட்டி வீதங்களையே தமது வாடிக்கையாளருக்கு விற்க முயற்சி செய்கின்றன. வட்டி வீதம் அதிகரிக்கும்போது அவர்களுக்கு இலாபம் ஏற்படுகிறது. இதிலுள்ள நன்மை என்னவென்றால், 5 வருடத்துள் வீட்டை விற்க விரும்பினால், அதற்கான தண்டம் மூன்று மாதங்களுக்கான வட்டி – அதாவது மாதக் கட்டுப்பணத்தில் நீங்கள் செலுத்தும் வட்டியின் மூன்று மடங்குகள் – மட்டுமே.

மூடப்பட்ட வட்டி வீதம் (Fixed Rate)

இரண்டு, மூன்று அல்லது 5 வருட மூடிய வட்டிவீதத்தில் அடமானம் பெற்றவர்களுக்கு தவணை முழுவதும் கட்டுப்பணத்தில் மாற்றமிருக்காது. ஆனால் தவணையை இடை முறிக்கும்போது பாரிய தண்டம் அறவிடப்படும். இத்தண்டத்தைக் கணக்கிடும் முறை சற்றுச் சிக்கலானது. எனவே தவணை முடிவதற்கு முன்னர் வீட்டை விற்கும் எண்ணமிருந்தால் வங்கியுடன் பேசித் தண்டம் எவ்வளவு என்பதை அறிந்துகொள்ளுங்கள்.

வழக்கமான கேள்விகள்

நான் இப்போது மாறும் வட்டியில் வைத்திருக்கிறேன். வட்டிய அதிகரிக்கப்போவதாக செதிகள் வருகின்றன. இன்னும் மூன்று வருசம் இருக்கிறது இப்ப ‘லொக்’ பண்ணுறது நல்லதா?

வட்டி வீத அதிகரிப்பு என்பது ஒரு இரைச்சல் மாதிரி. அது வரும் போகும். சிலவேளைகள் வங்கிகளே தங்களது நண்பர்கள் மூலம் இப்படியான கிசு கிசுக்களை அவிழ்த்துவிடுவதுமுண்டு. பயத்தில் பலர் ஓடிப்போய் தமது மாறு வட்டிக் கணக்குகளை மூடிய கணக்குக்கு மாற்றிவிடுவார்கள். இப்படியான வேளைகளில் உங்களது ஆதங்கத்தையும் பலவீனத்தையும் வங்கிகள் தமக்கு சாதகமாகப் பாவித்து பேரம் பேச உங்களுக்குச் சந்தர்ப்பம் தராமல் கழிவுகளும் தராமல் அறிவிக்கப்பட்ட வட்டி வீதத்திலேயே லொக் பண்ணி விடுவார்கள்.

மூடிய வட்டி வீதத்தை வங்கிகள் எந்த நேரமும் திடீரென அதிகரிக்கலாம். திடீரெனக் குறைக்கலாம். ஆனால் முதன்மை வீதத்தை கனடிய மத்திய வங்கி தான் தீர்மானிக்கிறது. இந்த வட்டிவீத அதிகரிப்பு மாறு வட்டியில் வைத்திர்ப்பவர்களைப் பாதிக்கிறது என்பது உண்மைதான். ஆனாலும் மொத்த 5 வருடங்களில் ஒட்டுமொத்தமாக நீங்கள் பணத்தைச் சேமிக்கிறீர்கள் என்பதுவே வழமை. இல்லாது போநாலும், முதல் இரண்டரை வருடங்களில் சேமித்ததை கடை இரண்டரை வருடங்களில் இழந்து போகலாம். எப்படியானாலும் நீங்கள் அதிகம் நட்டப்படப் போவதில்லை.

இரண்டாவது விடயம், நாட்டின் பொருளாதார நிலைமையை உற்று அவதானித்து வருவது நல்லது. பொருளாதாரம் வேகமாக வளர்கிறது என்றாலோ, பண வீக்கம் அதிகரிக்கிறது என்றாலோ மக்களின் நம்பிக்கை அதிகரிக்கிறது அதனால் அவர்கள் துணிச்சலோடு மேலதிக கடன்களைப் பெறத் தயாராகிறார்கள் என்பது வங்கிகளுக்குத் தெரியும். இந்த நேரத்தில் மத்திய வங்கி வட்டி வீதத்தை அதிகரிப்பது வழக்கம். எனவே சந்தை நிலவரத்தை உற்று அவதானித்து வருபவர்களுக்கு, வட்டி வீதம் அதிகரிக்கப்பட்ப் போகின்றது என்பதைப் பல நாட்களுக்கு முன்னரே உணரக்கூடியதாகவிருக்கும். மத்திய வங்கி இரண்டு காலாண்டுகள் (6 மாதங்கள்) பொருளாதார நிலைமையை அவதானித்த பின்னரே வட்டி வீதத்தில் மாற்றங்களைச் செய்கின்றன. அப்படிச் செய்தாலும் 0.25% அல்லது 0.5% த்துக்கு மேல் ஒரே நேரத்தில் அதிகரிக்கப் போவதில்லை. எனவே பயப்படாமல் மாறுவட்டியில் வைத்திருப்பதே நல்லது.

ஆனால் சிலருக்கு வேறு விதமான சூழ்நிலைகள் ஏற்படுவதனால் லொக் பண்ணுவது அவசியமாகிறது. அதாவது வீட்டில் ஒருவருக்கு வேலை இல்லாமல் போகப்போகிறது அல்லது எதிர்பாராத பண முடை ஏற்பட்டிருக்கிறது என்றால், அவர்கள் தமது வட்டி வீதத்தை லொக் பண்ணுவதில் தப்பில்லை.

நான் விரைவில் வீடொன்றை வாங்க இருக்கிறேன். மாறு வட்டியையா அல்லது மூடிய வட்டையையா எடுப்பது?

நீங்கள் எந்த வட்டியைத் தெரிவுசெய்தாலும் முதலில் உங்கள் அடமானக் கணிப்புகள், வருமானம் என்பன உங்கள் தேர்வுகளுக்கு இசைவாக இருக்க வேண்டும். தற்போதைய அரசாங்க விதிகளின்படி உங்கள் வருமானத் தேவையக் கணிப்பதற்கு அதிக வட்டி வீதத்தையே பாவிக்கிறார்கள். இதை stress test என வங்கிகள் அழைக்கின்றன. அதாவது இப்போது வட்டி வீதம் குறைவாக இருந்தாலும் அடுத்த 5 வருடங்களுக்குள் வட்டி வீதம் அதிகரித்தால் இப்போதைய உங்கள் வருமானத்தில் சமாளிக்க முடியுமா எனப்தை வங்கிகள் பரிசோதிக்கின்றன. அதன் பிரகாரம் மாறு வட்டிக்கு நீங்கள் தகமையற்றவர்களாகவும், மூடிய வட்டிக்குத் தகமையுள்ளவர்களாகவும் இருக்க நேரிடலாம். எனவே உங்கள் வருமான்ம் போதுமானதாக இருப்பின் மாறு வட்டியே நன்மை தரும். காரணம், கோவிட் தொற்றினால் பாதிக்கப்பட்ட பொருளாதாரம் மீண்டும் பழைய நிலைக்கு வர நீண்ட காலமெடுக்கும். அதை நிவர்த்தி செய்யத் தனியார் துறைக்கு நிறைய பணத்தேவை ஏற்படும். அதைச் சுமாரான வட்டியில் வழங்க அரசாங்கம் தயராக இருக்க வேண்டும். எனவே பாரிய அளவில் வட்டிய அதிகரிக்க அரசாங்கத்தால் இப்போதைக்கு முடியாது.